Rynek nieruchomości: czy mieszkania w Łodzi będą tańsze?

Czytaj dalej
Wojciech Dłubakowski

Rynek nieruchomości: czy mieszkania w Łodzi będą tańsze?

Wojciech Dłubakowski

Kupować teraz czy czekać na zniżkę, a może będzie jeszcze drożej i banki przestaną udzielać tanich kredytów? Z takimi pytaniami mierzą się osoby, które chciałyby zamieszkać we własnym „M”. W Łodzi wybór lokali jest duży, a ceny po dwuletnim okresie silnych wzrostów wyhamowały na rekordowo wysokim pułapie.

Po dwóch latach bardzo szybkiego wzrostu cen latem na łódzkim rynku nieruchomości nastąpiła stabilizacja. Powód? Używane mieszkania powoli stają się za drogie dla inwestorów, którzy kupują je na wynajem. Z drugiej strony popyt na lokale nie maleje, bo stymuluje go dobra sytuacja na rynku pracy i tanie kredyty. Ponadto wybór nowych mieszkań jest bardzo duży. W połowie roku w porównaniu do czerwca 2018 roku w Łodzi zanotowano 15-procentowy wzrost cen. Od tego czasu zmiany są niewielkie. Na przełomie września i października za 1 mkw. lokalu do remontu z rynku wtórnego trzeba było płacić ok. 4,5-4,7 tys. zł, ceny mieszkań wyremontowanych zaczynają się od 5,5 tys. zł. Lokale nowe kosztują średnio prawie 6 tys. zł za 1 mkw. Oczywiście, cena zależy od lokalizacji, stanu mieszkania i metrażu.

Inwestorzy podbili ceny

W 2018 roku i w I połowie tego roku wzrosty cen w dużej mierze nakręcały osoby, które kupowały lokale w celach inwestycyjnych - pod wynajem lub na tzw. flippa.

Rynek nieruchomości: czy mieszkania w Łodzi będą tańsze?

W II kwartale tego roku 28 proc. wszystkich transakcji było nastawionych na przyszły wynajem - wynika z raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance. Łódzcy pośrednicy nieruchomości szacują, że ten odsetek był znacznie wyższy.

- W nowych budynkach w centrum Łodzi pod wynajem kupowanych jest nawet 60 proc. lokali, na obrzeżach miasta ten odsetek wynosi 30 proc. - ocenia Arletta Kolasińska z biura Arli Nieruchomości.

- W pierwszej połowie roku, do maja, czerwca, mieszkania kupowali głównie inwestorzy. Świetnie sprzedawały się małe lokale na rynku pierwotnym i wtórnym. Kupują je głównie osoby spoza Łodzi - komentuje Szymon Szewczyk z biura Platinum Nieruchomości. - W kompleksie Diasfera przy ul. Kilińskiego sprzedałem ponad 30 lokali, najczęściej inwestorzy kupowali po 2-3 mieszkania - dodaje Szymon Szewczyk.

Inwestorzy najbardziej poszukują mieszkań najmniejszych. Dlatego cena 1 mkw. w kawalerkach bywa nawet o 20 proc wyższa niż w mieszkaniach 3-pokojowych.

- Najmniejsze lokale sprzedają się w kilka dni. Nie ma znaczenia, czy są do remontu, czy nie. Kupców odstraszyć może tylko zaporowa cena - zauważa Arletta Kolasińska.

Takie mieszkania są poszukiwane, bo trzeba w nie zainwestować mniej kapitału i dają się szybko wynająć. Efekt? Kawalerka o powierzchni 26 mkw. w bloku w okolicy ronda Lotników Lwowskich cztery lata temu kosztowała 85 tys. zł. W marcu 2019 roku na jednym z portali ogłoszeniowych identyczny lokal w tym samym budynku, na tym samym piętrze, w klatce obok wystawiono za 130 tys. zł. Oferta zniknęła po trzech dniach... Obecnie za podobne mieszkania właściciele oczekują nawet 150-160 tys. zł.

Czas pokaże, czy rynek się nasycił. Inwestorzy oczekują w Łodzi co najmniej 6 proc. zysku rocznie, a przy cenie 190 tys. zł za lokal (w którym nie trzeba robić remontu) oznacza to, że najemca miesięcznie powinien zapłacić ok. 1150 zł odstępnego. Jeśli doliczyć do tego czynsz i opłaty, miesięcznie za kawalerkę 35 mkw. wychodzi ok. 1600 zł. Jeśli w mieszkaniu zamieszka para, daje to 800 zł na osobę. Obecnie poszukujący mieszkania na wynajem rzadko godzą się na wyższe stawki. Nawet jeśli rosnący rynek pracy sprawi, że chętnych do najmu będzie przybywać, rosnąca liczba dostępnych mieszkań powinna skutecznie schłodzić oczekiwania właścicieli lokali. A to summa summarum może ograniczyć ich wpływ na kolejne wzrosty cen mieszkań.

- Mieszkania nie generują już takich zysków jak 3-4 lata temu. Wtedy roczna stopa zwrotu wynosiła 8-9 proc. Teraz o taką rentowność bardzo trudno - zauważa Arletta Kolasińska.

W ostatnich kilkunastu miesiącach bardzo duży wpływ na ceny mieli także tzw. flipperzy, którzy kupują mieszkania do remontu, a następnie sprzedają je po gruntownej modernizacji. W ten sposób dwa razy wpływają na rynek (podczas kupna i sprzedaży).

Rynek nieruchomości: czy mieszkania w Łodzi będą tańsze?

Mieszkania przez nich wyremontowane i wystawiane na sprzedaż - reklamowane w ogłoszeniach często jako: „glamour”, „z duszą”, „wykonane przez artystów” etc. - wyceniane są już grubo powyżej 6 tys. zł za metr kwadratowy. Potencjalny kupiec zaoszczędzi czas związany z remontem, poszukiwaniem ekipy fachowców, materiałów, wyposażenia itd. Z drugiej strony, dane „glamour” nie każdemu musi się podobać.

Obecnie flipperom coraz trudniej znaleźć mieszkanie w rozsądnej cenie, które po remoncie da kilkadziesiąt tysięcy złotych zysku. Wyjątkiem są kamienice, które powoli pozbywają się swojej złej sławy.

Ile na rynku wtórym?

Według wyliczeń serwisu ogłoszeniowego otodom.pl pod koniec września średnia cena używanej kawalerki w Łodzi wynosiła 182 tys. zł (5,83 zł/mkw.). Przeciętne mieszkanie dwupokojowe kosztowało 262 tys. zł (5,53 tys. zł/mkw.), a trzypokojowe - 366 tys. zł (5,48 tys. zł/mkw.). Trzeba jednak pamiętać, że są to wartości średnie, obliczone na podstawie cen ofertowych, które mogą być wyższe o kilka procent od kwot, które później widnieją w aktach notarialnych.

Arletta Kolasińska działająca głównie na rynku wtórnym ocenia, że mieszkania do remontu kosztują obecnie od 4 do 4,5 tys. zł za 1 mkw. Lokale po remoncie zaczynają się od 5,5 tys. zł/mkw., a o górnej granicy trudno tu mówić.

Rynek nieruchomości: czy mieszkania w Łodzi będą tańsze?

W Łodzi, inaczej niż w innych metropoliach, mieszkania w centrum bywają dużo tańsze od lokali w blokach na osiedlach-sypialniach. Taka sytuacja wynika z fatalnego stanu kamienic w Śródmieściu. Zdewastowane budynki bez podstawowych wygód nie zachęcają do zamieszkania w centrum miasta. Czy prowadzona obecnie rewitalizacja centrum to zmieni?

Wątpliwości nie ma Szymon Szewczyk: - Małe lokale w rewitalizowanych kamienicach w centrum, do których podłączana jest miejska sieć cieplna, sprzedają się bardzo dobrze. W takich kamienicach w mieszkaniu do zrobienia za 1 mkw. trzeba zapłacić 5,8-6,3 tys. zł, ale są także znacznie droższe oferty, np. w okolicy przyszłej stacji łódzkiego minimetra w bardzo małych lokalach cena 1 mkw. dochodzi do 10 tys. zł.

Dużo nowych mieszkań w świetnych lokalizacjach

Na rynku pierwotnym wybór jest bardzo duży. Pod koniec września portal rynekpierwotny.pl informował, że w Łodzi na kupujących czekało ponad 3,3 tys. ofert w 86 inwestycjach (przykładowe oferty przedstawiamy w ramce na stronie 22).

Warto podkreślić, że wiele nowych mieszkań znajduje się w dobrych lokalizacjach - w centrum, z dogodnym dojazdem i infrastrukturą, a jednocześnie tuż obok zieleni. To właśnie wyróżnia Łódź na tle innych polskich dużych miast, w których brakuje działek w centrum - w innych metropoliach nowe osiedla budowane są na obrzeżach, nierzadko w szczerym polu, co sprawia, że na same dojazdy trzeba poświęcać dużo czasu.

Duża podaż sprawia, że deweloperzy kuszą w Łodzi różnymi promocjami, np. bonem zakupowym w popularnej sieci handlowej, zwrotem kosztów notarialnych, 20-procentowym rabatem („tylko do końca miesiąca”) lub miejscem parkingowym w cenie mieszkania.

Najtańsze, nowe niewielkie lokum można kupić za ok. 170-190 tys. zł (5,4-6 tys. zł/mkw.), za apartament powyżej 80 mkw. trzeba zapłacić co najmniej 420 tys. zł. We wrześniu cena metra kwadratowego w większości nowych lokali mieściła się w przedziale 5-6 tys. zł. Ale w najdroższych ofertach sprzedający oczekują nawet 9 tys. zł za 1 mkw.

Ciągle taniej niż w innych metropoliach

Na tle innych polskich metropolii Łódź w dalszym ciągu wyróżnia się najtańszymi mieszkaniami. Taka sytuacja trwa od lat i związana jest z sytuacją na lokalnych rynkach pracy.

Autorzy raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance obliczyli, że w II kwartale tego roku ceny na rynku wtórnym w Łodzi wzrosły o 4,2 proc. W tym czasie wzrosty w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu były znacznie wyższe (od 8 do prawie 10 proc.). Średnio za podobne mieszkanie w Łodzi płaci się obecnie dwa razy mniej niż w Warszawie. Lokal w Poznaniu jest średnio 1,5 raza droższy niż Łodzi. W stolicy średnia cena 1 mkw. jest najwyższa od 2011 roku i wynosi ok. 9,4 tys. zł. Liderem wzrostu jest jednak Gdańsk. Tam w ciągu 12 miesięcy ceny wzrosły o ponad 22 proc.

Podobnie jest z mieszkaniami nowymi. Pod koniec września portal rynekpierwotny.pl wyliczył, że za 1 mkw. nowego lokalu w Łodzi trzeba średnio było zapłacić 5989 zł, w Warszawie 12 806 zł, w Gdańsku - 8621, w Krakowie - 9167, a we Wrocławiu - 8931. W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny nowych lokali w Łodzi wzrosły średnio o 6 proc., w Krakowie - o 11 proc., we Wrocławiu - o 12 proc., a w Gdańsku - o 19 proc. Tylko w Warszawie wzrost był niższy - o 2 proc., ale przy tamtych cenach...

Czy czeka nas powtórka z krachu sprzed 10 lat?

Wiele osób zastanawia się, czy na rynku nieruchomości mamy do czynienia z bańką spekulacyjną i za chwilę ceny runą w dół, tak jak to miało miejsce 10 lat temu. Pośrednicy nieruchomości podkreślają, że obecna sytuacja nijak nie przystaje do tej sprzed dekady.

- W porównaniu do poprzedniej hossy na rynku mieszkań sytuacja jest znacznie lepsza. Ludzie więcej zarabiają, są pewniejsi jutra, a to przekłada się na popyt - ocenia Szymon Szewczyk z biura Platinum Nieruchomości. - Jeśli będzie korekta, to bardzo mała. Wiele będzie zależało od sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. Obecnie popyt na kredyty jest tak duży, że banki nie wyrabiają się z ich udzielaniem - podkreśla Szymon Szewczyk.

Arletta Kolasińska z firmy Arli Nieruchomości zwraca uwagę na jeszcze jeden aspekt: - Wtedy mieliśmy do czynienia z klasyczną bańką spekulacyjną. Obecne ceny wynikają w dużej mierze ze wzrostu kosztów materiałów i robocizny. Duże znaczenie mają niskie stopy procentowe. Wiele osób wycofało pieniądze z lokat i kupiło za nie mieszkania.

Duży wpływ na sytuację na rynku będzie miała polityka kredytowa banków, które od miesięcy powoli, acz dość systematycznie podnoszą swoje marże.

Najbardziej zauważalny wzrost dotyczy kredytów z najniższym - 10-procentowym wkładem własnym. W przypadku kredytów z 20-procentowym lub większym wkładem marże rosną znacznie wolniej.

Nowością jest uzależnienie wysokości marży od lokalizacji nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, które wprowadził bank PKO BP.

Wymarzone trzy nieduże pokoje...

Przeciętny Polak najchętniej kupuje mieszkania dwupokojowe. Szczytem marzeń są nieduże trzy pokoje. Agencja Metrohouse przeanalizowała swoje transakcje w sześciu największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań i Gdańsk). Prawie połowa (47 proc.) transakcji na rynku wtórnym dotyczyła mieszkań o metrażu 35-50 mkw. Taka powierzchnia z reguły obejmuje mieszkania dwupokojowe oraz nieduże lokale trzypokojowe. Następne 30 proc. transakcji jest zawieranych na mieszkaniach o metrażu pomiędzy 50 a 65 mkw.

Wojciech Dłubakowski

Dodaj pierwszy komentarz

Komentowanie artykułu dostępne jest tylko dla zalogowanych użytkowników, którzy mają do niego dostęp.
Zaloguj się

plus.dzienniklodzki.pl

Polska Press Sp. z o.o. informuje, że wszystkie treści ukazujące się w serwisie podlegają ochronie. Dowiedz się więcej.

Jesteś zainteresowany kupnem treści? Dowiedz się więcej.

© 2000 - 2019 Polska Press Sp. z o.o.