Rynek mieszkaniowy w Łodzi w cieniu koronawirusa. Jakie są ceny na rynku wtórnym i pierwotnym?

Czytaj dalej
Wojciech Dłubakowski

Rynek mieszkaniowy w Łodzi w cieniu koronawirusa. Jakie są ceny na rynku wtórnym i pierwotnym?

Wojciech Dłubakowski

Wbrew nadziejom kupujących epidemia koronawirusa do tej pory nie obniżyła znacząco cen mieszkań w Łodzi. Za metr kwadratowy na rynku wtórnym trzeba teraz średnio zapłacić blisko 6 tys. zł i z reguły jest to mieszkanie do remontu. Na rynku pierwotnym ceny są nieco wyższe - 6,5 tys. zł/mkw. Co przyniosą kolejne miesiące? Odpowiedź może być tylko jedna: Nie wiadomo. Polityka kredytowa banków, stopy procentowe, bezrobocie, niepokoje za wschodnią granicą, sytuacja gospodarcza w kraju i UE, koronawirus… Zmiennych jest bardzo dużo i przybywają kolejne.

W ciągu minionych 12 miesięcy mieszkania w Łodzi zdrożały o ponad 10 proc. Jednak od czerwca ceny w zasadzie stanęły w miejscu. Z jednej strony popyt na lokale stymulują osoby, które chcą je nabyć w celach inwestycyjnych, o czym świadczą ogłoszenia: „Kupię mieszkanie w tym bloku w każdym stanie, za gotówkę, może być remontu” wrzucane do skrzynek pocztowych na łódzkich osiedlach. Z drugiej strony zapał inwestorów studzi brak studentów, którzy nie muszą wynajmować mieszkań, bo w dużej części będą się uczyć zdalnie. W porównaniu do września 2019 roku cena najmu spadła w Łodzi średnio o 10 - 15 proc., a część lokali, zwłaszcza tych droższych, stoi pustych. Sytuację na rynku najmu nieco ratują gastarbeiterzy ze Wschodu, którzy po pandemicznych ograniczeniach wracają z Ukrainy.

Pośrednicy nieruchomości podkreślają, że na rynku trwa wielkie wyczekiwanie. Dlatego transakcji jest niewiele.
- Inwestorzy mają pieniądze, ale wyczekują spadku cen - podkreśla Arletta Kolasińska z łódzkiego biura Arli Nieruchomości. - Lockdown sprawił, że drastycznie spadła liczba najemców. Wiele zależeć będzie od kondycji finansowej właścicieli mieszkań, którzy kupili je pod wynajem, a teraz nie mają lokatorów. Jeśli większość z nich przetrwa dłuższy czas z pustymi lokalami, co generuje duże koszty (opłaty, czynsz dla spółdzielni lub wspólnoty, nierzadko raty kredytów), to nic się nie wydarzy. Jeśli jednak znajdą się pod finansową ścianą i będą musieli zacząć sprzedawać lokale, może ruszyć przecena. Można powiedzieć, że na rynku trwa wojna nerwów i wyczekiwanie - podsumowuje Arletta Kolasińska.

Rynek mieszkaniowy w Łodzi w cieniu koronawirusa. Jakie są ceny na rynku wtórnym i pierwotnym?

Na razie wielkich przecen jednak nie widać. Sytuacji na rynku mieszkań nie zaszkodziły mocne zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych oraz strach przed skutkami epidemii. Chociaż z drugiej strony, to może właśnie epidemia sprawia, że lokale nie tanieją. Banki centralne na świecie emitują coraz więcej pieniędzy, które mają przeciwdziałać skutkom lockdownów, a to budzi uzasadnione obawy o inflację.

Zaś niskie stopy procentowe sprawiają, że wielu szuka sposobów zabezpieczenia swojego kapitału - wycofuje pieniądze z lokat i kupuje nieruchomości lub złoto. Złoty kruszec w ciągu ostatnich 12 miesięcy zdrożał o blisko 31 proc., a łódzkie mieszkania na rynku wtórnym o 11,4 proc. A jeśli były wynajęte, dały dodatkowy zysk, z reguły 5 - 7 proc.

Mieszkania z rynku wtórnego

Na początku września cena ofertowa 1 mkw. mieszkania używanego w Łodzi wynosiła nieco ponad 6 tys. zł - raportuje portal otodom.pl. Kawalerka wystawiana była średnio za 180 tys. zł (6504 zł/mkw.). Za mieszkanie dwupokojowe właściciele oczekiwali średnio 280 tys. zł (6056 zł/mkw.) a za M4 - 393 tys. zł (5975 zł/mkw.). Trzeba jednak pamiętać, że ceny transakcyjne są z reguły niższe. W Łodzi kupujący są tu w stanie utargować średnio ok. 5 proc. - wynika z danych operatora biur nieruchomości Metrohouse.

Sprzedający najwyższe oczekiwania mieli na początku lata - na przełomie czerwca i lipca. Od tego czasu można zauważyć lekki trend spadkowy. W większości wykończonych lokali, w których można zamieszkać, cena 1 mkw. zaczyna się od 7 tys. zł. Na rynku jest sporo mieszkań po tzw. flippingu - kupionych z myślą o wyremontowaniu i natychmiastowej sprzedaży z dużym zyskiem. Czas pokaże, czy takie lokale, z reguły dość drogie, znajdą nabywców, czy „flipperzy” przyciśnięci finansowo zaczną schodzić z ceny?

Sprzedający godzą się na niższe ceny

Lockdown, którego apogeum miało miejsce w marcu i kwietniu, chwilowo sparaliżował obrót nieruchomościami. Pojawiły się wtedy głosy, że przedłużająca się sytuacja powodująca brak możliwości sprzedaży zaowocuje, jeśli nie spadkiem cen, to przynajmniej zwiększonymi możliwościami ich negocjacji.

- I to właśnie w Łodzi sprzedający najmocniej schodzili z ceny - podkreśla Marcin Jańczuk, analityk rynku mieszkaniowego z agencji Metrohouse. - W II kwartale w tym mieście ostatnia cena ofertowa różniła się od transakcyjnej o 5 proc., czyli tyle można było wynegocjować w rozmowie ze sprzedającym. Podobne możliwości negocjacji dotyczyły rynków we Wrocławiu (4,9 proc.) i Gdańsku (4,8 proc.). Natomiast trudniej negocjowało się w Warszawie (2,6 proc.) i Poznaniu (2 proc.). W Krakowie ceny transakcyjne były najbardziej zbliżone do ofertowych. Biorąc pod uwagę średnie ceny kupowanych mieszkań, najwięcej utargowali nabywcy lokali we Wrocławiu (ponad 22 tys. zł) i Gdańsku (16,4 tys. zł) - dodaje Marcin Jańczuk.

Rynek mieszkaniowy w Łodzi w cieniu koronawirusa. Jakie są ceny na rynku wtórnym i pierwotnym?

Należy jednak pamiętać, że cena ofertowa, z którą spotyka się potencjalny nabywca, również często ulega korektom, obecnie raczej w dół.

- W wielu przypadkach pierwsza zaproponowana przez sprzedającego cena bywa zaporowa. Jednak przedłużająca się sprzedaż powoduje, że właściciele weryfikują cenę i przy całkowitym braku zainteresowania obniżają ją do poziomów bardziej akceptowalnych dla kupujących. W II kwartale największe obniżki na tym etapie sprzedaży były widoczne w Łodzi (4,8 proc.) i w Krakowie (4,4 proc.) - mówi analityk Marcin Jańczuk.

Po korekcie pierwotnych oczekiwań sprzedających i ustępstwie podczas negocjacji z kupującym średnia cena 1 mkw. mieszkania używanego w Łodzi w II kwartale wynosiła 5048 zł, co przy średniej powierzchni 56 mkw. dało 274 tys. zł. Tyle średnio kosztowało używane mieszkanie w Łodzi w II kwartale. A to oznacza, że kupujący średnio „urywał” 17,8 tys. zł - wynika z raportu agencji Metrohouse. Danych za III kwartał na razie nie ma.

Rynek pierwotny, czyli garaż gratis

W Łodzi - jak podaje portal rynekpierwotny.pl - na początku września dostępnych było 3 765 nowych mieszkań (w 93 inwestycjach). To o blisko 14 proc. więcej niż przed rokiem. W całym regionie deweloperzy oferują obecnie nieco ponad 4 tys. mieszkań.

Najtańsze, nowe niewielkie lokum można kupić za ok. 195 tys. zł (6,9 tys. zł/mkw.), za apartament powyżej 80 mkw. trzeba zapłacić średnio ok. 600 tys. zł. We wrześniu cena metra kwadratowego w większości nowych lokali mieściła się w przedziale 6 - 7 tys. zł. Ale w najdroższych ofertach sprzedający oczekują nawet 9 tys. zł za 1 mkw. Oczywiście, cena zależy tu od lokalizacji, piętra i metrażu.

Rynek mieszkaniowy w Łodzi w cieniu koronawirusa. Jakie są ceny na rynku wtórnym i pierwotnym?

- Po krótkim wyhamowaniu cen w kwietniu, od maja w Łodzi można zauważyć nieznaczny trend wzrostowy - podaje portal rynekpierwotny.pl. - W czerwcu średnia cena za metr kwadratowy łódzkiego lokalu wynosiła 6486 zł i wzrosła w porównaniu do maja o 107 zł. Oznacza to, że kupując 50 mkw. mieszkanie średnio musieliśmy zapłacić za nie więcej o ponad 5300 zł. Co ciekawe, sytuacja epidemiczna nie spowodowała gwałtownego zatrzymania cen w Łodzi, jak w przypadku innych miast. Od początku roku nowe mieszkania w Łodzi zdrożały średnio o 4,6 proc. - dodają autorzy raportu.

Ta sytuacja wynika z dwóch powodów. Po pierwsze, lokale w Łodzi zawsze należały do najtańszych, co w dużej mierze wynikało z sytuacji na lokalnym rynku pracy. Stąd też potencjał wzrostu cen w Łodzi jest większy niż w innych polskich metropoliach. Po drugie, w Łodzi, w przeciwieństwie do innych wielkich miast, nowe mieszkania budowane są w centrum, nierzadko w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach obok terenów zielonych, centrów handlowo-rozrywkowych i planowanych stacji „łódzkiego metra”. Deweloperzy w swoich ofertach mocno to eksponują.

W największych miastach kraju (z wyjątkiem Łodzi, która na tle pozostałych ośrodków ewidentnie „odstaje” cenowo w dół) przeciętne stawki za nowe mieszkania w I kwartale 2020 roku (ostatnie dane NBP) wynosiły powyżej 8 tys. zł/mkw.

Na rynku pierwotnym w II kwartale w Łodzi mieszkania zdrożały w porównaniu do I kwartału o 3,1 proc. i był to drugi najlepszy wynik wśród polskich metropolii po Gdańsku, gdzie lokale podrożały o 5,2 proc. Obecnie 1 mkw. nowego mieszkania w Łodzi kosztuje 6428 zł - informuje agencja Metrohouse.

Spoglądając jednak na sytuację w innych miastach, można się spodziewać odwrócenia tego trendu (widać to już na łódzkim rynku mieszkań używanych).

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynekpierwotny.pl, mówi nawet o początkach korekty. Podkreśla, że pod koniec czerwca tendencja spadkowa najmocniej uwidoczniła się w Warszawie i Krakowie, gdzie ceny ofertowe spadły odpowiednio o 2,9 i 1,8 proc.

- Fakt ten praktycznie przesądza o zainicjowaniu tendencji spadkowej stawek ofertowych na pierwotnym rynku mieszkaniowym - podkreśla Jarosław Jędrzyński.

Podobną opinię wyraża Arletta Kolasińska z biura Arli Nieruchomości: - Można spodziewać się, że deweloperzy będą mieli coraz większe problemy ze sprzedażą mieszkań. Będą pojawiały się tzw. złote oferty cenowe i coraz częstsze bonusy w postaci darmowych miejsc garażowych, darmowych komórek itd.

Eksperci portalu rynekpierwotny.pl oceniają, że na razie deweloperzy w Łodzi dość ostrożnie proponują obniżki cen. Potencjalnych klientów próbują raczej zachęcić miejscami postojowymi i komórkami lokatorskimi gratis, systemami płatności 20/80 i 10/90, czasem wykończeniem w cenie lub urządzeniem kuchni.

- Pojawiły się też zupełnie nowe promocje, które można określić jako typowo „covidowe”. Najlepszy przykład to oferta dewelopera Archicom, który oferuje klientom „Tarczę ochronną Archicomu”. Ten, jak to określa spółka „unikalny program dla klientów”, obejmuje dofinansowanie zakupu mieszkania, spłatę rat kredytu oraz ochronę przy utracie pracy - mówi Jarosław Jędrzyński.

W Łodzi ta firma oferuje mieszkania w lokalizacjach: Osiedle Łąkowa i Poleskie Ogrody.

Rynek mieszkaniowy w Łodzi w cieniu koronawirusa. Jakie są ceny na rynku wtórnym i pierwotnym?

Jak dodaje Jarosław Jędrzyński, przykładem firmy deweloperskiej, która od początku pandemii postawiła na zdecydowane wzmocnienie marketingu promocyjnego swoich inwestycji, jest Murapol.

- W efekcie tego w II kwartale, który przyniósł załamanie sprzedaży nowych mieszkań, deweloper ten zwiększył ich kontraktację w relacji rok do roku o, bagatela, 18 proc. - podkreśla Jarosław Jędrzyński.

Murapol w Łodzi sprzedaje mieszkania w blokach niedaleko skrzyżowania al. Piłsudskiego i ul. Niciarnianej, a także w „Nowej Przędzalni” przy ul. Wróblewskiego, między al. Politechniki i Jana Pawła II.

Banki dokładniej analizują sytuację pożyczkobiorców

Pandemia, niepewna sytuacja na rynku pracy i wysokie ceny mieszkań sprawiły, że banki, by zabezpieczyć się przed ryzykiem, zwiększyły wysokość wymaganego wkładu własnego - nawet do 30 proc. To może działać hamująco na możliwości finansowe potencjalnych nabywców i w konsekwencji na wzrost cen mieszkań.

Z drugiej strony najniższe w historii stopy procentowe sprawiły, że wzrosła zdolność kredytowa przeciętnej rodziny.

- Wynika to bezpośrednio z nominalnego oprocentowania kredytów, co przekłada się na wysokość raty stanowiącej niższe obciążenie budżetu domowego. Należy też brać pod uwagę aktualną wewnętrzną politykę kredytową banku, która w każdym z przypadków będzie miała indywidualne podejście do sposobu wyliczania zdolności - podkreśla Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy związany z agencją Metrohouse.

Ze względu na niskie stopy procentowe banki zaczęły rekompensować sobie mniejsze zyski poprzez wzrost marż. Już w tej chwili trudno jest znaleźć oferty poniżej 1,9 proc. marży nawet przy 20-procentowym wkładzie własnym.

- Spodziewamy się, że ta tendencja się utrzyma i oferty niskomarżowych kredytów hipotecznych szybko do nas nie powrócą - przewiduje Andrzej Łukaszewski.

Jednocześnie niektóre banki powoli i ostrożnie zaczęły znosić pewne obostrzenia, które przyjęły w początkowej fazie pandemii. Po wcześniejszym wykluczeniu dochodu z działalności gospodarczej, część banków zaczęła dopuszczać (przynajmniej dla wybranych branż) taką formę osiągania dochodu. W niektórych bankach o kredyt hipoteczny mogą ubiegać np. osoby prowadzące restaurację. O ile nie ucierpiała ona zbyt mocno w kryzysie, a teraz klient może udowodnić znaczną poprawę obrotów. Banki stale obserwują sytuację, monitorują stopę bezrobocia, ceny nieruchomości i dopuszczają możliwość modyfikacji polityki kredytowej.

Według wyliczeń agencji Gold Finance obecnie zdolność kredytowa modelowej rodziny 2+2 z dochodami miesięcznymi 8000 zł netto wynosi 648 tys. zł, a w przypadku pary bez dzieci - 807 tys. zł. Banki pożyczą też więcej singlowi z dochodami 5000 zł - obecnie średnio może liczyć na 503 tys. zł.

Kłopot z uzyskaniem pożyczki mogą mieć za to osoby, które posiadają już kredyt mieszkaniowy i chcą zaciągnąć kolejne zobowiązanie hipoteczne. Takie transakcje uznawane są teraz za zbyt ryzykowne.

Należy jednak pamiętać, że polityka kredytowa każdego banku jest inna. Każda z instytucji finansowych będzie zwracała uwagę na inne aspekty naszego życia lub też kierowała się innymi zalecaniami w związku z koronawirusem. Dlatego też warto porównać swoje możliwości kredytowe nawet w kilku bankach.

Najem ratują pracownicy ze Wschodu

Pandemia nie osłabiła zbytnio trendu inwestycyjnego w nieruchomości - z ankiet potransakcyjnych przeprowadzanych w agencji Metrohouse, operatora biur nieruchomości, wynika, że blisko 40 proc. mieszkań kupowanych jest w celach inwestycyjnych.

Po wiosennym załamaniu rynku najmu w miesiącach letnich sytuacja zaczęła się poprawiać .

- W drugiej połowie sierpnia widać było powolny powrót do najmów. Także lipiec zaliczyć można do obiecujących, co może wskazywać, że koniec III kwartału może pokazać powrót do pozytywnego trendu. Najemcy uzyskali dużo argumentów za obniżeniem stawek czynszowych i możliwością szybkiej zmiany mieszkania - mówi dr Maciej Klukowski z agencji Metrohouse.

Tymczasem wielu inwestorów bacznie śledzi sytuację na rynku, oczekując cenowych okazji. Ile skłonni są zapłacić?

Przy założeniu, że jedna osoba przeciętnie zapłaci 600 - 800 zł (z opłatami) miesięcznie, wynajęcie kawalerki w średnim standardzie, o powierzchni ok. 32 mkw. parze najemców za 1400 zł brutto (z opłatami) nie stanowi w Łodzi większego problemu. Żeby po odliczeniu opłat i podatku uzyskać stopę zwrotu na poziomie 6 proc., mieszkanie w stanie do zamieszkania nie może być droższe niż 160 - 170 tys., a takich ofert obecnie praktycznie nie ma. Z raportów portalu otodom.pl wynika, że łódzkie kawalerki wystawiane do sprzedaży kosztują obecnie średnio ponad 180 tys. zł. I są to z reguły lokale, które wymagają kilkudziesięciotysięcznych nakładów inwestycyjnych, po uwzględnieniu których opłacalność najmu drastycznie spada. Do tego dochodzą kłopoty ze znalezieniem ekipy remontowej, co może zająć dodatkowych kilka miesięcy, podczas których inwestor będzie ponosił straty.

Trzeba tu jednak zauważyć, że stopa zwrotu z lokalu w Łodzi ciągle jest znacznie wyższa niż np. w Warszawie, gdzie mieszkania są prawie dwa razy droższe, a czynsze najmu już nie.

Eksperci zwracają uwagę, że sytuacja związana z epidemią jest korzystna dla potencjalnych najemców. Podaż lokali w Łodzi jest większa, ceny najmu niższe o 10 - 15 proc. niż przed rokiem, a standard coraz lepszy. Czas lockdownu część właścicieli wykorzystała na remonty w swoich lokalach. Dodatkowo w dalszym ciągu na rynek trafiają nowe mieszkania z ukończonych projektów deweloperskich i wynajmu krótkoterminowego, które mają wyższy standard. Już teraz przeważają mieszkania z zapewnioną pralką, zmywarką i podstawowym wyposażeniem w AGD. Dlatego lokale w gorszym standardzie muszą znacząco konkurować ceną.

Mieszkania kupują nie tylko Polacy

Zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym jest generowane nie tylko przez rodzimych nabywców. Zapytania dotyczące bieżącej oferty spływają z całego świata.

Agencja Metrohouse informuje, że najczęstszymi zagranicznymi gośćmi na stronie internetowej firmy są osoby przebywające w USA, Wielkiej Brytanii i Niemczech.

- Poza USA, gdzie wejścia są generowane głównie z największych ośrodków polonijnych, m.in. Chicago, Denver, Los Angeles i Nowy Jork, nie znajdziemy dużej reprezentacji innych dalekich krajów - mówi Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse. - To pokazuje na duże zainteresowanie osób, które wyjechały z Polski do innych krajów europejskich w poszukiwaniu pracy. Zresztą takie osoby bardzo często inwestują w Polsce w nieruchomości, które w porównaniu do zachodnioeuropejskich są mimo wszystko nadal relatywnie niedrogie.

Coraz większy wpływ na nasz rynek nieruchomości będą mieć obywatele Ukrainy, którzy postanowią osiedlić się w Polsce. W roku 2018 obywatele Ukrainy znajdowali się na 10. miejscu zestawienia odwiedzin strony www agencji Metrohouse, w 2019 roku awansowali na pozycję 8. W tym roku wypadli poza pierwszą dziesiątkę, ale wynika to z sytuacji epidemicznej. W najbliższych latach można się spodziewać, że osiadający w Łodzi Ukraińcy, zwłaszcza młodzi, będą myśleć o kupnie swojego mieszkania.

Marcin Jańczuk zwraca uwagę, że wizyty na stronie www agencji z reguły nie przekładają się na współpracę z pośrednikiem nieruchomości. Wyjątkiem są tu jednak Ukraińcy.

- Liczba obsługiwanych Ukraińców jest kilkukrotnie większa niż drugiej w zestawieniu nacji - Chińczyków, którzy coraz częściej poszukują w Polsce domów i mieszkań do zakupu - mówi Marcin Jańczuk . - Wśród najczęściej obsługiwanych zagranicznych klientów znajdziemy także Białorusinów i Niemców. W zestawieniu na wysokiej pozycji znajdują się też obywatele Indii, którzy w Polsce są coraz częściej zatrudniani na budowach, w branży kurierskiej, ale także na wyspecjalizowanych pozycjach w branży IT. W pierwszej dziesiątce klientów pojawiają się także obywatele Rosji, Włoch, Turcji, Wielkiej Brytanii i Wietnamu.

Wojciech Dłubakowski

Dodaj pierwszy komentarz

Komentowanie artykułu dostępne jest tylko dla zalogowanych użytkowników, którzy mają do niego dostęp.
Zaloguj się

plus.dzienniklodzki.pl

Polska Press Sp. z o.o. informuje, że wszystkie treści ukazujące się w serwisie podlegają ochronie. Dowiedz się więcej.

Jesteś zainteresowany kupnem treści? Dowiedz się więcej.

© 2000 - 2022 Polska Press Sp. z o.o.