Mieszkania rekordowo drogie, czyli ceny jak dziesięć lat temu
Ceny mieszkań w Łodzi osiągnęły pułap sprzed 10 lat, kiedy mieliśmy szczyt poprzedniej hossy na rynku nieruchomości. W Łodzi mieszkania są jednak dużo tańsze niż w innych polskich metropoliach.
Na rynku mieszkaniowym padają kolejne rekordy cenowe, zwłaszcza w centrach dużych miast. Dotyczy to także Łodzi, chociaż tu stawki są najniższe spośród polskich metropolii. Ceny za mieszkania sięgnęły rekordowego pułapu z lat 2007-2008, kiedy doszło do tzw. bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości. Wpływa na to kilka czynników. Deweloperzy narzekają na drożejące materiały budowlane i wzrost kosztów pracy. Rosną również ceny gruntów budowlanych.
To wszystko odbija się na cenach mieszkań, których sprzedaż w dużych miastach nieco wyhamowała (ale nie w Łodzi). Mimo to deweloperzy nie obniżają cen, bo ciągle jest na nie popyt. Specjaliści podkreślają, że pensje Polaków od 2008 r. znacznie wzrosły i stać ich na zakup mieszkania, choćby na kredyt hipoteczny.
Jeszcze szybciej od mieszkań nowych drożeją lokale na rynku wtórnym. Powód? Mieszkania używane często znajdują się w lepszej lokalizacji. Dlatego w Warszawie, Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym przekroczyły stawki rynku pierwotnego. Duży w tym udział mają tzw. flipperzy, czyli osoby, które kupują zaniedbane lokale, remontują je i sprzedają z zyskiem. Jest jeszcze jeden ważny czynnik: lokaty bankowe przestały być opłacalne. Większy zysk daje wynajem nieruchomości, więc ludzie wyjmują pieniądze z banku i inwestują w mieszkania pod wynajem.
Eksperci rynku mieszkaniowego przekonują, że w przyszłym roku powinniśmy spodziewać się korekty cen, ale nie zanosi się na znaczną obniżkę stawek. Przynajmniej w Łodzi.
W Łodzi ceny mieszkań rosną. 5 tys. zł za 1 mkw. już nie szokuje
Ceny mieszkań w Łodzi wyrównały rekordy sprzed 10 lat, ale nadal łódzkie nieruchomości są tańsze niż w innych dużych miastach. Mieszkania z rynku wtórnego drożeją szybciej niż lokale na rynku pierwotnym.
Z raportu agencji nieruchomości Metrohouse i firmy doradztwa finansowego Expander wynika, że na łódzkim rynku sprzedający używane mieszkania coraz częściej żądają 5 tys. zł za 1 mkw. (dotyczy to jednak najmniejszych kawalerek), co jeszcze pół roku temu wydawało się niemożliwe. Średnia cena transakcyjna jest tu jednak niższa. Według Metrohouse’a i Expandera wynosi ona obecnie 4114 zł za 1 mkw.
„Popyt na mieszkania podbija dobra sytuacja na rynku pracy i tanie kredyty hipoteczne. Na szczególnie atrakcyjne warunki kredytowe mogą obecnie liczyć klienci, którzy posiadają 20-procentowy wkład własny” - czytamy w raporcie obu tych firm.
Deweloperzy zachęceni dobrą sprzedażą kontynuują budowę kolejnych osiedli.
- Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwu- oraz trzypokojowe. Coraz więcej klientów pyta o mieszkania czteropokojowe o metrażu ok. 65 mkw. Szczególnie dużym powodzeniem cieszą się takie osiedla, jak: Retkinia, Karolew, Widzew i Bałuty Doły - wylicza Maciej Czyż, dyrektor oddziału Metrohouse’a w Łodzi.
Z badań przeprowadzonych przez firmę deweloperską Profbud we współpracy z Instytutem Badawczym IPC wynika, że łodzianie preferują mieszkania trzypokojowe. Takie lokale wskazało 44,7 proc. ankietowanych zainteresowanych zakupem mieszkania. Co czwarta osoba wybierała mieszkanie dwupokojowe (24,4 proc.).
Mieszkania trzypokojowe wybierane są częściej przez osoby do 44. roku życia. (taki lokal wskazało 50,6 proc. osób poniżej 35 lat i 50 proc. osób w wieku od 35 do 44 lat). Najmłodsi interesują się mniejszymi mieszkaniami.
Mieszkańcy Łodzi niechętnie zmieniają dzielnicę, w której mieszkają. Ze wspomnianych badań wynika, że są przywiązani do swojej okolicy. Łodzianie nie wskazują jednej, ulubionej dzielnicy. Ich preferencje rozkładają się po równo. Ankietowani wskazywali, że chcieliby zamieszkać na Polesiu (18 proc.), Bałutach (17 proc.), Widzewie (16 proc.) lub w Śródmieściu (15 proc.).
Najważniejszymi kryteriami przy wyborze mieszkania są: spokój i cisza (39,5 proc. respondentów), dobra komunikacja z resztą miasta (34,5 proc.) i atrakcyjność dzielnicy (38,3 proc.).
Ciekawe wnioski płyną z analiz portalu ceny.szybko.pl. Wynika z nich, że średnia cena 1 mkw. nowego mieszkania w Łodzi wynosi obecnie 5262 zł. Przeciętna wartość nowego mieszkania w Łodzi to 258 tys. zł.
Za 1 mkw. nowego mieszkania w Śródmieściu trzeba zapłacić 5405 zł (spadek o 2 proc. w ciągu roku). Najtańsze nowe mieszkania są na Górnej - 5017 zł za 1 mkw., ale stawki wzrosły tam w ciągu roku o 5 proc. Spadły natomiast ceny mieszkań na Bałutach. Obecnie wynoszą 5235 zł za 1 mkw. Przez rok spadłyo 4 proc.
Z kolei z danych portalu ekonomicznego Bankier.pl, udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl, wynika, że średnie ceny ofertowe na łódzkim rynku nieruchomości w listopadzie ubiegłego roku sięgnęły 5624 zł za 1 mkw. (lokale nowe) i 4630 zł za 1 mkw. (lokale używane).
To najniższe stawki spośród dziewięciu największych polskich miast. Łódź jest jedynym dużym miastem, gdzie stawki na rynku wtórnym nie przekraczają 5 tys. zł za 1 mkw. Dla porównania stawki ofertowe z listopada 2017 r. wynosiły 4908 zł za 1 mkw. na rynku pierwotnym i 4172 zł za 1 mkw. na wtórnym.
Wśród ofert deweloperów na portalu Gratka.pl łatwo znaleźć najdroższe mieszkania w Łodzi. Przykładowo, w apartamentowcu przy ul. Tymienieckiego 25 są oferty za blisko 8 tys. zł za 1 mkw. W ofercie jest m.in. loft o powierzchni 293 mkw. Jego cena to prawie 2,1 mln zł.
Za mieszkanie w Perle Śródmieścia przy ul. Tuwima 25 trzeba wydać prawie 7 tys. za 1 mkw. Stawki powyżej 7 tys. zł za 1 mkw. są również m.in. na osiedlach Ilumino II, Primo, Diasfera oraz Łagiewniki Park.
- Koniec III kwartału 2018 r. przyniósł kolejne podwyżki cen mieszkań. Lokale nadal drożeją, co przestaje być już zabawne dla kupujących - przyznaje Tomasz Błeszyński, łódzki ekspert rynku nieruchomości. - Korekty cen i urealnienia popytu spodziewam się w II lub III kwartale 2019 r. Wtedy bańka cenowa zderzy się z możliwościami rynku. Oczywiście, nie we wszystkich regionach kraju proces ten będzie przebiegał jednakowo. Na początek obejmie kluczowe metropolie, by z czasem wejść też na inne miasta.
Tomasz Błeszyński wskazuje, że wzrost cen mieszkań to efekt dysproporcji między zyskami z lokat bankowych i z wynajmu. Oprocentowanie lokat co najwyżej pokrywa stopę inflacji. Większą stopę zwrotu mają właściciele wynajętych mieszkań (ok. 6 proc.). Lepiej zrezygnować z lokat i wejść na rynek mieszkaniowy.
- Trzeba być jednak czujnym - zastrzega Tomasz Błeszyński. - Za kilka lat może zmienić się koniunktura i znów bankowe lokaty będą bardziej rentowne.
Zdaniem eksperta łodzianie inwestujący w nieruchomości stawiają na dwupokojowe mieszkania o powierzchni od 38 do 50 mkw., które łatwo wynająć. Deweloperzy sprzedają mieszkania na pniu, więc łodzianie wchodzą w rynek wtórny. Nie tylko pod wynajem, ale również jako tzw. flipping (kupić tanio zdewastowane mieszkanie, wyremontować je i z zyskiem sprzedać). To ciągle napędza koniunkturę w mieście.
Szalony rynek wtórny w kraju
Z ostatnich danych portalu Bankier.pl, udostępnionych przez serwis Otodom.pl, wynika, że oczekiwania finansowe właścicieli mieszkań na rynku wtórnym są wyższe niż oczekiwania deweloperów budujących nowe lokale.
Powodem jest, oczywiście, znacznie lepsza lokalizacja mieszkań na rynku wtórnym. Ceny ofertowe w Warszawie za używane mieszkania sięgają prawie 10 tys. zł za 1 mkw. (9788 zł za 1 mkw.). Deweloperzy oczekują średnio 8543 zł.
Wyższe ceny ofertowe na rynku wtórnym są również w Gdańsku (9138 zł - rynek wtórny, 7392 zł - pierwotny), Krakowie (odpowiednio 8653 zł i 7911 zł) oraz we Wrocławiu (7106 zł i 6910 zł).
Tendencję, że mieszkania używane drożeją szybciej niż lokale deweloperskie, dostrzega również Marcin Krasoń z Home Brokera, firmy pośredniczącej na rynku nieruchomości. Krasoń przeanalizował rynek mieszkaniowy na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego. W ciągu dwóch ostatnich lat ceny mieszkań na łódzkim rynku pierwotnym wzrosły o 12,1 proc. Wzrost na rynku wtórnym wyniósł 18,3 proc. W Łodzi rynek pierwotny jest droższy od wtórnego o 31,5 proc. To nietypowe zjawisko, jeśli spojrzy się na największe metropolie, w których mieszkania używane są dużo droższe od nowych.
Firma Home Broker uśredniła zmiany cen w 17 miastach monitorowanych przez NBP i dostrzegła, że przez ostatnie dwa lata średnia różnica w cenie pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym spadła z 17,2 proc. w 2016 r. do 13,1 proc. w 2018 r.
Skąd ta tendencja? Eksperci zauważają, że większość inwestycji deweloperskich w dużych miastach po-wstaje poza centrum, gdyż jest tam najwięcej dostępnych działek. Natomiast mieszkania z rynku wtórego są w centrach miast, więc ich cena rośnie.
W przeciwieństwie do Warszawy, Gdańska, Wrocławia i Krakowa w Łodzi mieszkania nowe ciągle są droższe od używanych. Powód? Z jednej strony, w Łodzi dużo nowych mieszkań powstaje w dobrych lokalizacjach w centrum miasta, gdzie ciągle są puste działki.
Z drugiej zaś strony, średnią na rynku wtórnym w dół ciągną ceny lokali w... centrum Łodzi. Chodzi o mieszkania w zdewastowanych kamienicach, bez podstawowych mediów, m.in. podłączenia do miejskiej sieci cieplnej. Trudno za takie lokum oczekiwać wysokiej ceny.
Czy mieszkania mogą jeszcze bardziej zdrożeć? Wiele będzie zależało od polityki finansowej banków
Portal Otodom.pl, posiłkując się opiniami ekspertów firmy obrotu nieruchomościami WGN Nieruchomości, przewiduje, że w perspektywie najbliższych lat spadki wyników sprzedażowych i odpływ ludności z dużych miast mogą się przełożyć na obniżki cen lokali w metropoliach. Część ekspertów WGN przewiduje, że rynek wyhamuje. Z drugiej strony wskazują, że ciągle są inwestorzy, nabywający kilkanaście mieszkań z myślą o wynajmie. A to oznacza, że ceny wcale nie będą spadały, bo rosnąć będą koszty budowy, czyli transport, materiały, wynajem maszyn i wynagrodzenia dla pracowników.
Ekonomiści ING Banku Śląskiego przeprowadzili badania pod nazwą „Finansowy Barometr ING”. Wynika z niego, że blisko 2/3 Polaków uważa, iż ceny nieruchomości wzrosną w nadchodzącym okresie. Może to skłaniać do przyspieszania zakupu mieszkań, zarówno na własny użytek, jak i w celach inwestycyjnych. A to sprzyja dalszemu wzrostowi cen nieruchomości.
- Przekonanie, że ceny nieruchomości nigdy nie spadają, było jedną z pułapek poznawczych, które przyczyniły się do kryzysu finansowego w 2008 r. Wówczas w wielu krajach, w tym w Polsce, rozpoczął się kilkuletni okres spadku cen mieszkań. To niepokojąca obserwacja, gdyż mylne przekonanie o stale rosnących cenach mieszkań może podsycać złudzenie, że na inwestycji w nieruchomości nie można stracić - przestrzega Karol Pogorzelski, ekonomista ING Banku Śląskiego.
Wiele będzie tu zależało od polityki finansowej banków. Z raportu Metrohouse’a i Expandera płyną dobre wieści dla planujących zakup mieszkania na kredyt. Osoby, które mają przynajmniej 20 proc. wkładu własnego na zakup mieszkania, mogą liczyć na atrakcyjne warunki kredytowe.
- Marże dla tego rodzaju kredytów są obecnie najniższe od 2016 r., czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. Poza tym stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie, więc oprocentowanie kredytu jest niskie, niezależnie od wkładu własnego. Dzięki temu rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Łodzi, o powierzchni 50 mkw., wynosi średnio 951 zł, przy założeniu 10 proc. wkładu własnego - komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.