Duopolis zaczyna tworzyć się na naszych oczach
„Łódź - Warszawa, wspólna sprawa” - takie hasła pojawiły się w latach 90. XX wieku. Niestety, nie poszły za tym żadne czyny. Obecnie idea powraca, bo stolica może zyskać na bliskości Łodzi...
Po dwudziestu latach powraca idea duopolis Łodzi i Warszawy. Niedawno w Łodzi odbyła się regionalna konferencja Property Forum, w której udział wzięli deweloperzy, przedstawiciele branż transportowej, biurowej i magazynowej, a także naukowcy i samorządowcy. Najważniejszym tematem podjętym na tym forum był powrót do idei duopolis. Część ekspertów sceptycznie odnosi się do tego projektu, a inni są nastawieni entuzjastycznie. Widzą szansę na supercity Warszawa - Łódź z potencjałem ludzkim łączącym około 5 mln mieszkańców. Podstawowym warunkiem, aby powstało duopolis, jest zapewnienie szybkiego połączenia obu miast. Bez błyskawicznego przemieszczania się między Łodzią i Warszawą nie uda się zbudować organizmu połączonego wspólną gospodarką i biznesem. Dlatego eksperci podkreślają, że niezwykle ważne będzie zbudowanie linii kolejowej między obydwoma miastami przez Centralny Port Komunikacyjny. Drugim ważnym elementem komunikacyjnym ma być łódzki tunel średnicowy, przez który będą przejeżdżały pociągi nie tylko ze stolicy, ale również realizowane będą wszystkie kolejowe połączenia przez centrum Polski. Tunel spowoduje, że Łódź stanie się hubem przesiadkowym. Do realizacji duopolis konieczne będzie także wybudowanie dodatkowego pasa na autostradzie A2 między Łodzią i Warszawą, aby przyspieszyć podróż między tymi miastami.
Oprócz barier komunikacyjnych eksperci dostrzegali także kłopoty z zapewnieniem specjalistów. Uznali, że choć Łódź jest silnym ośrodkiem akademickim, to nasze uczelnie nie zawsze kształcą pod kątem zapotrzebowania pracodawców. Z jednej strony biznes szuka specjalistów, ale z drugiej zależy im na absolwentach, którzy nie mają wybujałych oczekiwań finansowych. Takie osoby można znaleźć w Łodzi. Dlatego uczelnie obu miast powinny ściśle współpracować, aby biznes konkurował o utalentowanych pracowników.
Kolejny aspekt niezbędny dla powstania duopolis jest atrakcyjność miast. Łódź musi kusić tym, czego nie ma stolica. Wiadomo, że Warszawa organizuje wiele wydarzeń kulturalnych na wysokim poziomie. Łódź mogłaby ją uzupełniać wydarzeniami, które nie będą miały zasięgu globalnego, ale przyciągną zainteresowanych. Łódź nigdy nie będzie ośrodkiem turystycznym, chociaż liczba odwiedzających miasto stale rośnie. Przyczyniają się do tego coraz liczniejsze festiwale.
Zdaniem Tadeusza Markowskiego, kierownika Katedry Zarządzania Miastem i Regionem Uniwersytetu Łódzkiego, proces duopolis już trwa. Warszawa rozrasta się w kierunku Łodzi. Warszawiacy mieszkają już w Żyrardowie. Być może zechcą zamieszkać w Nowym Centrum Łodzi. Zwłaszcza że ceny mieszkań w Łodzi są o wiele tańsze niż w stolicy.
Mikołaj Ługowski, dyrektor zarządzający w firmie Nordea Operations Centre, zwrócił uwagę, że dawniej opłacało się łodzianom przecierpieć długą podróż pociągiem, aby dobrze zarobić w Warszawie. Obecnie trend odwrócił się. Jego zdaniem, coraz popularniejsze stało się hasło: „Pracujesz w Warszawie, zamieszkaj w Łodzi”. Z jednej strony powoduje to rozwój budownictwa mieszkaniowego w Łodzi, ale z drugiej jest obawa, że miasto będzie sypialnią stolicy.
Łódź nie jest w stanie przyciągnąć central dużych firm, bo one chcą pełnić funkcje reprezentacyjne w stolicy. W Łodzi mogą powstawać filie tych firm na bazie niskich cen biur i wynagrodzeń.
- Duopolis się wykształci, to będzie proces ciągły. Tylko musi być prowadzony systematycznie, z głową i planem. Musi być wzbogacony system infrastruktury, a samorządy same tego nie zrobią. Potrzebne jest wsparcie urzędów centralnych. Tak duże i strategiczne dla kraju przedsięwzięcie wymaga współpracy i to długoterminowej - przekonuje Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w firmie Cresa Polska.
Bez infrastrukturynie będzie duopolis
Budowa 140 km linii kolejowej Warszawa-CPK--Łódź to warunek niezbędny dla duopolis. Z taką tezą zgodzili się wszyscy eksperci. Przypomnijmy, że podróż ze stolicy do CPK ma trwać 15 minut, a z Łodzi do CPK pół godziny. Jeśli dojazd między miastami duopolis będzie trwał 45 minut, to supercity może stać się faktem.
- Wszyscy czekamy na rozwój infrastrukturalny, który jest istotny dla idei duopolis. Projekt CPK jest kluczowy - mówi Michał Śmiechowicz, dyrektor Biura Rozwoju Gospodarczego i Współpracy z Zagranicą w Urzędzie Miasta Łodzi. - Dziś już nie ma takiego rozwarstwienia między Łodzią i Warszawą. Nadgoniliśmy to przez ostatnie 10 lat. Dlatego pojawia się szansa na duopolis. Z szumnych haseł z lat 90. nic nie wyszło, bo władze Warszawy nie były zainteresowane współpracą. Potrzebna jest wspólna oferta.
- Duopolis jeszcze nie funkcjonuje, ale dzięki nowym inwestycjom w obrębie głównych dworców kolejowych Warszawy i Łodzi jest szansa na zbliżenie ośrodków biznesowych. Chociaż dystans między Łodzią i Warszawą jest ciągle dużą barierą, w sensie fizycznej odległości i czasu dojazdu, zarówno deweloperzy, jak i firmy widzą perspektywę rozwoju. Centralny Port Komunikacyjny przyspieszy tę sytuację i dzięki inwestycjom kolejowym czas dojazdu ulegnie skróceniu. CPK jest szansą, żeby spoić Warszawę z Łodzią. Jeśliby Łódź krzyżowała trasy paneuropejskie, to takie duopolis mogłoby się stać jednym z największych ośrodków w Europie Centralnej. Warszawa powinna być siłą przewodnią takiego mechanizmu - twierdzi Bolesław Kołodziejczyk.
Entuzjastą połączenia miast za pośrednictwem CPK jest Michał Leszczyński, dyrektor komponentu zagospodarowanie przestrzenne w spółce Centralny Port Komunikacyjny. Jego zdaniem fiaskiem okazał się remont linii kolejowej Łódź - Warszawa, bo czas przejazdu nie osiągnął godziny, jak zakładano.
Ostrożniejszy w prognozach jest Tadeusz Markowski. - Warszawa jest stolicą i centrum politycznym, a Łódź postindustrialnym zagłębiem. Na świecie podobne układy charakteryzują się schematem - miasto industrialne ma na koncie fazę upadku z powodu deindustrializacji. Potem następuje stabilizacja. W tej chwili reaktywują się ruchy szukania synergii, porozumienia i wzmocnienia relacji tych miast. Wierzę, że industrialny charakter Łodzi i bliskość ośrodka stołecznego jest wielkim potencjałem - mówi profesor.
Jeszcze bardziej ostrożna jest Zuzanna Krech, z Cushman & Wakefield Polska. Zwraca uwagę, że w historii wiele miast było skazanych na sukces, a nic z tego nie wyszło. CPK, tunel kolejowy i domknięcie ringu autostradowego trasą S14 spowoduje, że Łódź będzie na przecięciu najważniejszych szlaków komunikacyjnych, ale to nie gwarantuje sukcesu.
Deweloperzy dostrzegają potencjał obu miast
Deweloperzy budują w Łodzi rekordową liczbę mieszkań. Między innymi dla mieszkańców Warszawy lub firm, które lokują się w Łodzi.
- W Polsce od lat istnieją policentryczne ośrodki metropolitalne w Trójmieście i na Górnym Śląsku. Dobre skomunikowanie pomiędzy miastami jest dla mieszkańców szansą na większy dostęp do edukacji, rynku pracy czy wydarzeń kulturalnych. Dla biznesu oznacza większą dostępność klientów i pracowników. Rynek nieruchomości jest beneficjentem takiego połączenia - mówi Marta Pyziak, dyrektor łódzkiego biura firmy Cresa.
Z raportu OPG Property Proffesionals wynika, że w ciągu ostatniego roku rozpoczętych zostało ponad 35 nowych przedsięwzięć mieszkaniowych. Prowadzonych jest ponad 120 projektów na różnym etapie realizacji, obejmujących ponad 10 tys. mieszkań. Na koniec drugiego kwartału liczba dostępnych mieszkań u deweloperów wyniosła blisko 3,2 tys. lokali. Średnia cena mieszkania w Łodzi wyniosła 5.288 zł za mkw. Na koniec roku prognozowana stawka to 5.374 zł. To niewiele w porównaniu do Warszawy, gdzie obecnie średnia cena mieszkań to 10.144 zł za mkw. Na koniec roku ma jeszcze wzrosnąć do 10.309 zł.
- Rosnące ceny mieszkań oraz boom budowlano-wykonawczy to dwa główne tematy, którymi w ostatnim czasie żył rynek mieszkaniowy w Polsce, a które wyczuwalne były także w Łodzi. Pomimo rekordowej liczby lokali znajdujących się w realizacji i ofercie deweloperów, póki co trudno mówić o przegrzaniu rynku czy przełamaniu utrzymującego się już od dłuższego czasu trendu wzrostowego. Silną stroną Łodzi jest utrzymujący się na wysokim poziomie popyt konsumpcyjny i inwestycyjny, a także dostępność gruntów pod zabudowę mieszkaniową o atrakcyjnej lokalizacji, która nadal przewyższa pozostałe rynki regionalne - mówi Michał Styś, dyrektor zarządzający OPG.
Mikołaj Ługowski, dyrektor zarządzający Nordea Operations Centre, obawia się scenariusza, w którym Łódź stanie się sypialnią Warszawy. Z drugiej strony zauważa, że z biznesowego punktu widzenia Łódź nie konkuruje o inwestorów z polskimi miastami, tylko hiszpańskimi, czy portugalskimi. Z raportu Colliers International wynika jednak, że rynek biurowy w Polsce, a zwłaszcza w Warszawie, znajduje się w bardzo ciekawej fazie. Aktywność deweloperów jest imponująca. W trzecim kwartale na stołeczny rynek trafiło ponad 60 tys. mkw., zaś w budowie znajdują się 32 budynki biurowe o łącznej powierzchni 765 tys. mkw. Łódź, chociaż notuje rekordowy wzrost powierzchni biurowych, zostaje w tyle za stolicą. Z raportu Cushman & Wakefield wynika, że do końca roku łączne zasoby powierzchni łódzkiego rynku biurowego mają powiększyć się o kolejne 143,6 tys. mkw. Obecnie sięgają 500 tys. mkw. Plany na 2020 rok zakładają, że do użytkowania oddane zostaną kolejne 64,6 tys. mkw.
- Sytuacja na łódzkim rynku biurowym jest bardzo dynamiczna. Z dużym entuzjazmem obserwujemy, jak deweloperzy przekształcają zabytkowe obiekty, nadając im nowoczesny sznyt, a także umiejętnie wplatają całkiem nowe biurowce w historyczną tkankę miejską. Rewitalizacja Łodzi jest spektakularnym i unikatowym zjawiskiem w skali europejskiej, a obecna infrastruktura biurowa odpowiada na zróżnicowane potrzeby najemców - powiedziała Zuzanna Krech z działu powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield.
Deweloperzy dostrzegają szansę na duopolis i chętnie inwestują w obu miastach, zwłaszcza w miejscach, z których można łatwo dostać się z jednego miasta do drugiego.
- Umiejscowienie głównych ośrodków biurowych w okolicach dworców kolejowych w Łodzi i Warszawie to skrócenie dystansu i zaproszenie dla biznesu do współpracy pomiędzy miastami. Widzimy już pierwsze jaskółki - zarówno firmy, jak i deweloperzy zainteresowani są inwestycjami w Łodzi blisko dworca Łódź Fabryczna oraz w Warszawie w pobliżu dworca Warszawa Centralna. Szansy na dostęp do tak dużej liczby klientów czy pracowników nie dają żadne inne ośrodki w Polsce - podsumowuje Marta Pyziak.