Do Łodzi wrócili fabrykanci i inwestują. Powstają lofty, biura i centra handlowe

Czytaj dalej
Matylda Witkowska

Do Łodzi wrócili fabrykanci i inwestują. Powstają lofty, biura i centra handlowe

Matylda Witkowska

W dawnych łódzkich fabrykach zaczyna tętnić życie, powstają mieszkaniowe lofty, biura, sklepy i kompleksy handlowo-usługowe. Moda na czerwoną cegłę się rozszerza. Pytanie: ile takiej cegły może przyjąć rynek?

W wielu opuszczonych do niedawna łódzkich fabrykach znów panuje ruch. Słychać warkot maszyn i nawoływania robotników. Ale nie ma w nich już produkcji. Nowi właściciele fabryk urządzają tam biurowce, hotele, restauracje, muzea. To trend znany na całym świecie.

Uratowana fabryka

Czerwona fabryka Ludwika Geyera przy ul. Piotrkowskiej 293/305 w Łodzi jeszcze niedawno była ruiną. Choć stała przy reprezentacyjnej ulicy miasta, rozsypywała się na oczach łodzian. Od upadku Zakładów Przemysłu Bawełnianego Eskimo w 2002 roku nic tu nie produkowano. Plany jej rewitalizacji nie wyszły. Zniszczeń dopełniła rozbiórka części budynków przeprowadzona przez ówczesnego właściciela, czyli polsko-hiszpańską firmę Urbanica. Wydawało się, że dla fabryki nie ma już ratunku.

Do Łodzi wrócili fabrykanci i inwestują. Powstają lofty, biura i centra handlowe

Ale w 2015 roku ponad 10 hektarów terenu fabryki kupiła łódzka spółka z branży odzieżowej Monnari Trade wraz z mniejszościowym partnerem. Zaczęła odrestaurowywać pofabryczne budynki. Zadbała też o nawiązanie do historii przez symboliczne zaznaczenie dawnego przebiegu rzeki Jasień i postawienie na dziedzińcu dawnej prasy do tkanin technicznych.

Dziś do pierwszych z 19 budynków Ogrodów Geyera wprowadzają się najemcy. Wkrótce mają tu być biura, restauracje, hotel, a nawet teatr. A na sąsiednich terenach zbudowane zostaną mieszkania.

- Najważniejsze jest to, że teren ten jest już udostępniony mieszkańcom i rozpoczął życie w swojej nowej odsłonie, nie podlega już degradacji i rozbiórkom - podkreśla dziś Mirosław Misztal, prezes Monnari Trade.

Niemal po drugiej stronie ulicy Piotrkowskiej trwa budowa kompleksu Fuzja. Dawne tereny fabryki Karola Scheiblera, a później Unionteksu zamienione zostaną w kompleks mieszkaniowo-biurowy z elementami innych funkcji. Na siedmiu hektarach między ulicami Piotrkowską, Tymienieckiego i Milionową powstanie 600 mieszkań i 40 tys. mkw. biur, oraz 15 tys. mkw. sklepów, restauracji i innych obiektów. Sercem kompleksu ma być odnowiona secesyjna elektrownia fabryczna. Inwestor, kielecki deweloper Echo Investment, poradził sobie nawet z brakującą ścianą elektrowni - będzie ona wykonana z rdzawego kortenu.

Do Łodzi wrócili fabrykanci i inwestują. Powstają lofty, biura i centra handlowe

A to nie wszystkie tego typu inwestycje w Łodzi. Jeszcze w tym roku ma być oddane do użytku Monopolis. To obejmujący 1,5 hektara terenu kompleks w budynkach zbudowanej jeszcze przez Rosjan wytwórni wódek, a później przekształconej w łódzki „Polmos”. U zbiegu ul. Kopcińskiego i al. Piłsudskiego w budynku dawnej rozlewni oraz dwóch nowych realizacjach powstaną przede wszystkim biura. Ale będzie też galeria miejska, muzeum wytwórni, dwa parki kieszonkowe, kilkanaście lokali i punktów usługowych, a nawet przedszkole i basen z klubem fitness.

Natomiast przy deptakowej części ul. Piotrkowskiej, na posesji nr 138/140, nabiera tempa rozbudowa Off Piotrkowska Center. Dawna fabryka Edwarda Ramischa z weekendowej imprezowni zmieniła się w nowoczesny kompleks usługowo-biurowy. Na początku tego roku oddano do użytku dwa biurowce: pofabryczną Sepię i nowoczesny Teal, w przyszłym roku od strony ulicy Piotrkowskiej zacznie się budowa kolejnego biurowica nazwanego Fern.

Do Łodzi wrócili fabrykanci i inwestują. Powstają lofty, biura i centra handlowe

Stara cegła ma kilka zalet

Czym stare fabryki przyciągają inwestorów? Michał Styś, prezes zarządu OPG Property Professionals, przyznaje, że inwestowanie w zabytkowe obiekty jest od 15 do 30 proc. droższe niż wybudowanie budynku od podstaw. Ale przynosi kilka dodatkowych korzyści.

- Najczęściej zabytkowe obiekty są dobrze zlokalizowane - mówi prezes Styś. - Dodatkowo najemcy doceniają aspekt przebywania w budynku, który ma swoją historię. Jeżeli koszty najmu są niewiele wyższe, często są skłonni wybrać budynek zrewitalizowany - podkreśla.

Przykładem tych preferencji może być samo Off Piotrkowska Center. Mieszczący się w starym magazynie fabrycznym biurowiec Sepia jest w całości wynajęty. Nowoczesny Teal jest jeszcze w jednej czwartej wolny, choć oba budynki powstały w tym samym czasie.

Inwestorzy dzięki starym murom zyskują też bezpieczeństwo przyszłych przychodów.

- Obiekty zabytkowe często idealnie nadają się na projekty o wielu różnych funkcjach. Można łączyć w nich funkcję biurową, usługową, handlową, hotelową albo mieszkaniową - mówi Styś. - Koniunktura w tych branżach nie podlega tym samym cyklom koniunkturalnym. Dzięki temu inwestor ma bardziej stabilne przychody i bezpieczeństwo inwestowania w tego typu nieruchomości - tłumaczy prezes.

Ale w biznesie nie ma nic za darmo. Inwestorzy, którzy chcą zarabiać na historycznych budowlach, muszą też liczyć się z trudnościami. Raczej nie technicznymi, bo dzisiejsza technologia pozwala wprowadzić do starych hal wszystkie potrzebne nowoczesne instalacje i stworzyć nowoczesne biuro.

- Obecnie biurowce klasy A buduje się na zamówienie. Stosuje się umowy rezerwacyjne i preleasing, dzięki czemu skraca się okres między budową a wynajęciem biurowca - wyjaśnia Tomasz Błeszyński, ekspert zajmujący się łódzkim rynkiem nieruchomości. - Ta sama zasada działa w przypadku biur w starych fabrykach. Tylko że budowa nowego biurowca jest przewidywalna. Jeśli deweloper obiecuje, że za dziewięć miesięcy odda budynek, to tak będzie. Przy rewitalizowanej fabryce jest więcej niewiadomych, mogą się zdarzyć niespodzianki i opóźnienia - dodaje.

Do Łodzi wrócili fabrykanci i inwestują. Powstają lofty, biura i centra handlowe

Rewitalizację trzeba przeprowadzić pod okiem konserwatora. Nie wszystkie rozwiązania można wprowadzić. Także pod względem przepisów inwestycje w nowe budynki bywają łatwiejsze.

- Jako inwestor na tym obszarze cały czas borykamy się z niepewnym stanem prawnym dla tego terenu. Od kilku lat władze miasta procedują nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który jest już po wszystkich konsultacjach, a wciąż nie jest skierowany do uchwalenia - przyznaje Mirosław Misztal.

Od loftów przez handel po biura

Ale potencjalne zyski przewyższają ryzyko i moda na pofabryczne kompleksy trwa na całym świecie. Większość takich miejsc powstaje według jednego schematu wydarzeń. Prężna fabryka, często silnie związana z historią miejscowości i jej mieszkańców, podupada na skutek zmian mody lub sytuacji gospodarczej. Budynek - często już wpisany do rejestru zabytków - popada w ruinę. W końcu znajduje nabywcę, ale o powrocie do dawnej produkcji nie ma już mowy. Inwestor planuje wybudować w nich sklepy, punkty usługowe, mieszkania lub biura.

Ale najpierw w zniszczonych jeszcze wnętrzach organizuje imprezy artystyczne, które oswajają klientów z nowym miejscem i pokazują jego surowe piękno. Potem dawne fabryki są odnawiane pod okiem konserwatora zabytków i zazwyczaj wzbogacane nowymi budynkami. Otwierane są w nich sklepy, biura, hotele, restauracje. A o bogatej historii przypominają pieczołowicie odtworzone fragmenty instalacji lub muzeum miejsca.

Moda na wykorzystanie starych fabryk do celów nieprodukcyjnych pojawiła się w latach 50. i 60. w Stanach Zjednoczonych. Nowojorscy artyści wykorzystywali wysokie, dobrze oświetlone i - co najważniejsze - tanie wnętrza jako pracownie. Z czasem w dawnych fabrykach zaczęły powstawać mieszkaniowe lofty, a później też biura, sklepy i całe kompleksy handlowo-usługowe.

W Polsce jedną z pierwszych tego typu inwestycji był Stary Browar. Pochodzący z połowy XIX wieku budynek browaru Huggerów przestał produkować piwo z początkiem lat 80. ubiegłego stulecia. Podupadający budynek wraz z sąsiednimi terenami odkupiła należąca do Grażyny Kulczyk firma Fortis Nowy Stary Browar. W 2003 r. w odrestaurowanym budynku otwarty został nowatorski kompleks handlowo-biurowo-hotelarski. Zgodnie z wyznawaną przez Kulczyk ideą „50/50” połowę działalności obiektu miał stanowić biznes, połowę - kultura. Obecnie działa tu m.in. ponad 200 sklepów i 20 restauracji, galeria sztuki, kino i pięciogwiazdkowy hotel.

Potem powstawały kolejne tego typu miejsca. W Łodzi modę na tzw. czerwoną cegłę zapoczątkowała Manufaktura - gigantyczna inwestycja na terenie dawnych zakładów Izraela Poznańskiego. Pojawił się tam duży rynek, restauracje, dyskoteka, kino i muzeum miejsca. A także fontanna w miejscu dawnej rzeki łódki i pieczołowicie odrestaurowana brama z fabrycznym zegarem, która stała się już jednym z turystycznych symboli Łodzi. Jednak zgodnie z trendami sprzed kilku lat sercem Manufaktury została duża galeria handlowa. Dziś pofabryczne kompleksy pełnią już trochę inne funkcje.

Same sklepy nie wystarczą

- Funkcja handlowa zmieniła się ze względu na cyfryzację - ocenia prof. Tadeusz Markowski z Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Łódzkiego. - Handel coraz częściej przechodzi do internetu. Potrzebne jest motywowanie ludzi do wyjścia z domu, spotkań, odwiedzania wystaw. W ten sposób zachęca się ich do zakupów w sposób pośredni. Dlatego wszystkie centra handlowe nowej generacji próbują łączyć różne funkcje. Tam, gdzie uda się połączyć gastronomię, kino, kulturę z możliwością zrobienia zakupów, interes kwitnie - tłumaczy.

Jego zdaniem centra usługowe w starych fabrykach doskonale odpowiadają na potrzeby dzisiejszych klientów. Podczas gdy standardowe centra handlowe starzeją się moralnie, historyczne wnętrza podobają się klientom.

Do Łodzi wrócili fabrykanci i inwestują. Powstają lofty, biura i centra handlowe

- Nagle okazuje się, że stary budynek fabryczny daje zupełnie inne możliwości przyciągnięcia klientów niż zwykły sklep - podkreśla prof. Markowski.

Zaś obudowane knajpkami pofabryczne biurowce lepiej pasują do współczesnej, kreatywnej pracy z elastycznym czasem pracy niż zwykłe biura.

Dlatego podobne realizacje można znaleźć na całym świecie. W Londynie powstaje właśnie kompleks Old Vinyl Factory. Mieści się w dawnej wytwórni płyt winylowych należących do koncernu EMI. Stuletnia fabryka popadła w zapomnienie wraz z przeminięciem mody na winyle. Teraz nowe, kreatywne firmy mogą wynająć powierzchnię biurową w budynkach w których były tłoczone najsłynniejsze płyty Stonesów i Batlesów. W kompleksie powstają też mieszkania, restauracje i nawiązująca do historii miejsca przestrzeń z muzyką graną na żywo.

Na warszawskiej Pradze otworzony został niedawno Koneser. To pierwowzór łódzkiego Monopolis. Dawną Warszawską Wytwórnię Wódek, w której powstawała m.in. kultowa Wyborowa, zmieniono w gigantyczny kompleks biurowo-mieszkalno-rozrywkowy. Inwestycja była tak duża, że zmieniła zaniedbaną dzielnicę w miejsce modne i cenione przez inwestorów. Koneser wykorzystuje swoją historię w szczególny sposób. Powstało tam Muzeum Wódki Polskiej. Oprócz sporej dawki historii oferuje też degustację trunków.

Moda dociera do coraz mniejszych miejscowości. W Kaliszu w zabytkowej Fabryce Fortepianów i Pianin Calissia powstał kompleks Calissia One. W pofabrycznych wnętrzach znalazł się hotel Hampton by Hilton, biurowiec, centrum fitness, a także podwórzec z kawiarniami. O historii miejsca przypomina odrestaurowany fortepian koncertowy Calissi w który dodatkowo wmontowano mechanizm samogrający.

Pomysł na kompleks handlowo-modowy pojawił się nawet w podłódzkim Zgierzu. W dawnej Fabryce sukna Wilhelma Fryderyka Zacherta miał powstać OnZgierz. Projekt jednak został na razie wstrzymany.

Nie ma jednak wątpliwości, że w Łodzi i w regionie pojawią się kolejne tego typu inwestycje. Tomasz Błeszyński podkreśla, że fabryk, które można w Łodzi wykorzystać do tworzenia kompleksów hotelowo-usługowych, jest jeszcze wiele.

- Moda na czerwoną cegłę się rozszerza. Pytanie tylko, ile takiej cegły może przyjąć rynek?- zastanawia się Błeszyński.

Kolejne pofabryczne kompleksy są bowiem do siebie bardzo podobne. Mają podobne funkcje biurowe, porównywalne restauracje, kluby fitness i sklepy podobnych marek. To zaś sprawia, że będą przyciągać głównie klientów lokalnych, pracowników miejscowych biurowców i sąsiadów.

To może zła wiadomość dla inwestorów, którzy chcieliby pójść w ślady dzisiejszych fabrykantów. Ale Tomasz Błeszyński jest przekonany, że w przypadku podejmowania takich decyzji działa jeszcze jeden czynnik. Ten mniej racjonalny.

- Inwestorzy to prawdopodobnie ludzie, którzy lubią Łódź i taką infrastrukturę i mimo kosztów chcą ją wyremontować - mówi ekspert. - Natomiast dla Łodzi każda taka inwestycja jest pozytywna. Każda wyremontowana fabryka, która dostaje nowe życie, jest lepsza od gruzu i opuszczonych ruin - podkreśla.

Matylda Witkowska

Dodaj pierwszy komentarz

Komentowanie artykułu dostępne jest tylko dla zalogowanych użytkowników, którzy mają do niego dostęp.
Zaloguj się

plus.dzienniklodzki.pl

Polska Press Sp. z o.o. informuje, że wszystkie treści ukazujące się w serwisie podlegają ochronie. Dowiedz się więcej.

Jesteś zainteresowany kupnem treści? Dowiedz się więcej.

© 2000 - 2019 Polska Press Sp. z o.o.